Vous avez entendu parler de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) sur un ancien permis de construire ou un acte de vente ? Vous ne savez pas à quoi correspond cette mesure et comment la vérifier ?
Sachez une chose : la SHON n’est plus utilisée dans le Code de l’urbanisme. Elle a été remplacée par la Surface de Plancher le 1er mars 2012. Mais il reste important de savoir la calculer pour comprendre d’anciens dossiers. Ce guide vous explique comment calculer la SHON simplement, étape par étape.
Tableau récapitulatif : les surfaces à déduire pour le calcul de la SHON
Pour obtenir la SHON, il faut d’abord calculer la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), puis soustraire toutes les surfaces listées ci-dessous. C’est la partie la plus importante du calcul.
| Élément à déduire de la SHOB | Conditions et Précisions |
|---|---|
| Combles et sous-sols | Hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, ou non aménageables pour l’habitation (charpente encombrante, local technique). |
| Toitures-terrasses | Toutes sont déduites, qu’elles soient accessibles ou non. |
| Balcons, loggias, coursives | Tous les prolongements extérieurs non clos. Une terrasse de plain-pied n’est pas comptée. |
| Surfaces non closes au RDC | Préaux, hangars, porches, abris ouverts… Toutes les surfaces qui n’ont pas de murs extérieurs. |
| Stationnement des véhicules | Garages, parkings clos et couverts. La surface dédiée aux véhicules est entièrement déduite. |
| Bâtiments agricoles | Espaces pour les récoltes, les animaux ou le matériel agricole (serres, granges). |
Le Calcul de la SHON en 3 Étapes Simples
Maintenant que vous connaissez les déductions, voici la méthode complète. Le calcul se fait toujours dans le même ordre.
Étape 1 : Calculer la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
La première chose à faire est de calculer la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB). C’est la somme de toutes les surfaces de plancher de chaque niveau de votre construction. Attention, la SHOB se mesure depuis l’extérieur des murs, elle inclut donc leur épaisseur.
Elle comprend tout : les étages, le rez-de-chaussée, les combles (même non aménageables), les sous-sols, les balcons et les terrasses. Elle inclut aussi toutes les surfaces closes situées au rez-de-chaussée, comme le garage.
Étape 2 : Soustraire les surfaces déductibles
Une fois que vous avez votre SHOB, il suffit de reprendre le tableau ci-dessus. Vous devez soustraire une par une toutes les surfaces qui y sont listées.
Si votre maison a une SHOB de 200 m² et que vous avez :
- Un garage de 20 m²
- Des combles non aménageables de 30 m² (hauteur inférieure à 1,80 m)
- Un balcon de 5 m²
Étape 3 : Appliquer les déductions forfaitaires
Après avoir retiré les surfaces du tableau, il reste deux déductions spécifiques à appliquer sur la surface restante. Ces déductions concernent principalement les locaux d’habitation.
- Déduction de 5% pour l’isolation : Une déduction forfaitaire de 5% était appliquée sur les surfaces de plancher hors œuvre affectées à l’habitation.
- Déduction pour l’accessibilité : Une déduction de 5 m² par logement était possible si ce dernier respectait les règles d’accessibilité pour les personnes handicapées.
SHON, SHOB, Surface de Plancher : Le Tableau Comparatif pour Ne Plus se Tromper
Ces trois notions de l’urbanisme sont souvent confondues. La SHOB est une base de calcul brute, la SHON en est une version « nette » et la Surface de Plancher (SDP) est la norme actuelle. Voici un tableau simple pour comprendre les différences.
| Critère | SHOB | SHON | Surface de Plancher (SDP) |
|---|---|---|---|
| Base de calcul | Murs extérieurs inclus | Murs extérieurs inclus | À partir du nu intérieur des murs |
| Statut légal | Obsolète (avant 2012) | Obsolète (avant 2012) | En vigueur depuis 2012 |
| Éléments déduits | Aucun | Combles <1.80m, garages, balcons… | Vides, trémies, garages, combles <1.80m… |
| Impact isolation | Pénalisant | Pénalisant | Neutre (incite à l’isolation) |
Pourquoi la notion de SHON est-elle encore importante aujourd’hui ?
Même si la Surface Hors Œuvre Nette a été remplacée, elle n’a pas totalement disparu. Vous pouvez encore avoir besoin de la comprendre ou de la calculer dans des cas précis.
Voici les situations où la SHON reste pertinente :
- Pour analyser un permis de construire délivré avant mars 2012.
- Pour vérifier la conformité de constructions anciennes par rapport aux règles d’urbanisme de l’époque.
- Pour comprendre le calcul de certaines taxes d’urbanisme sur d’anciens dossiers.
- Pour déchiffrer les documents de vente ou les plans de biens immobiliers anciens.
FAQ – Questions fréquentes sur la SHON
Voici les réponses aux questions les plus courantes sur la Surface Hors Œuvre Nette.
C’est quoi la SHON en bref ?
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est une ancienne unité de mesure du Code de l’urbanisme. Elle s’obtient en déduisant de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) les surfaces considérées comme non aménageables pour l’habitation (garages, combles bas, balcons…).
La SHON existe-t-elle encore légalement ?
Non, la SHON n’a plus de valeur légale pour les nouveaux projets de construction depuis le 1er mars 2012. Elle a été remplacée par la Surface de Plancher (SDP). La définition de la SHON se trouvait dans l’ancien article R.112-2 du Code de l’urbanisme (dans sa version antérieure à 2012).
Un garage est-il compté dans la SHON ?
Non, la surface d’un garage ou de tout autre local destiné au stationnement des véhicules est entièrement déduite de la SHOB lors du calcul de la SHON. Il n’entre donc pas dans le total final.
Quelle est la principale différence avec la Surface de Plancher ?
La différence majeure est le point de départ du calcul. La SHON se calcule à partir de l’extérieur des murs, ce qui pénalise l’isolation épaisse. La Surface de Plancher se calcule au « nu intérieur » des façades, ce qui veut dire que l’épaisseur des murs isolants n’est pas comptée. C’est un changement clé pour encourager les constructions mieux isolées.
